보증금 1억 5천만 원짜리 전셋집이 전세사기로 경매에 넘어가 배당 2천만 원, 경매차익 1천만 원을 돌려받은 세입자가 있다고 하자. 지금까지는 3천만 원이 끝이었다. 11월 13일부터는 여기에 2천만 원이 더 붙어 5천만 원이 된다.
이 소식은 흔히 ‘전세사기 피해자는 보증금의 3분의 1을 나라에서 추가로 받는다’로 읽힌다. 그렇게 읽으면 1억 5천만 원 보증금에 5천만 원이 얹히는 셈이다.
하지만 핵심은 따로 있다. 나라는 3분의 1을 더 주는 게 아니라, 돌려받은 돈이 3분의 1에 못 미칠 때 그 빈칸만 채운다. 바닥을 깔아 주는 장치다.
- 11월 13일부터 무엇이 바뀌나
국토교통부는 10월 6일 국무회의에서 「전세사기특별법」 시행령 개정안이 의결돼 11월 13일부터 최소보장제를 시행한다고 밝혔다. 시행령은 계산 방법과 절차를 정했다.
대상은 전세사기피해자로 결정받은 사람 가운데 경·공매(경매와 공매, 빚 대신 집을 강제로 파는 절차)가 끝난 뒤 피해회복금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치는 사람이다. 신탁사기처럼 정상 계약을 맺지 못한 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 먼저 받고 나중에 정산하는 선지급-후정산을 적용받는다.
- 나라가 주는 돈은 3분의 1에서 이미 받은 돈을 뺀 만큼이다
계산은 두 단계다. 먼저 보증금의 3분의 1을 최소보장금으로 잡는다. 여기서 경매 배당처럼 우선변제권으로 받은 돈, 임차보증금반환채권으로 변제받은 돈, 경매차익(피해주택 경매 과정에서 생겨 피해자에게 돌아가는 차익), 임대료 지원액을 뺀다. 남은 돈이 최소지원금이다.
마트의 최저가 보상제처럼 생각하면 된다. 다른 곳보다 비싸게 샀다면 그 차액만 돌려줄 뿐, 물건값을 통째로 더 주지 않는다. 다만 최소보장제의 기준선은 다른 가게 가격이 아니라 내 보증금의 3분의 1이다.
- 숫자로 보면, 거의 못 돌려받은 사람에게만 크다
보증금 1억 5천만 원이면 바닥은 5천만 원이다. 국토부 예시처럼 3천만 원을 회수했다면 최소지원금은 2천만 원이다. 임대료 지원 1천만 원만 받은 신탁사기 피해자는 선지급금 4천만 원을 받아 역시 5천만 원이 된다.
반대로 같은 보증금에서 이미 5천만 원 이상을 돌려받았다면 받을 돈은 0원이다(가정 계산). 쉽게 말해, 많이 건진 사람에게는 아무것도 바뀌지 않고, 빈손에 가까운 사람일수록 받는 돈이 커진다.
- 왜 절반이 아니라 3분의 1인가
국회 논의 때는 보장 비율을 50%까지 높이는 방안도 검토됐지만, 재정 부담을 고려해 33% 수준으로 정해졌다. 국토부가 인정한 전세사기 피해는 5월 기준 3만 8,503건이고, 국회는 추가경정예산으로 289억 원을 초기 재원으로 넣었다.
바닥 방식은 이 예산을 가장 적게 회수한 사람에게 몰아준다. 모두에게 3분의 1을 얹어 주는 방식이었다면 이미 상당 부분을 돌려받은 사람에게도 같은 돈이 나갔을 것이다.
- 받으려면 무엇을 거치나
최소지원금은 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤(LH 매입을 요청했다면 경매차익 산정이 끝난 뒤) 신청한다. LH는 신청일부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 정하고, 부득이하면 한 차례 30일까지 늘릴 수 있다. 결정에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의신청할 수 있다.
받은 뒤 보증금을 더 회수하면 그만큼 반납해야 하고, 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 붙는다. 법에 따라 지원금은 남에게 넘기거나 담보로 잡히거나 압류할 수 없다.
- 비트프레스 인사이트
최소보장제는 피해를 메워 주는 제도가 아니라 피해의 깊이에 바닥을 정한 제도다. 보증금 1억 5천만 원 세입자에게 나라가 약속하는 것은 5천만 원까지이고, 나머지 1억 원은 여전히 배당 순위와 보증보험 같은 다른 장치에 달려 있다.
그래서 이 제도로 덜 불안해지는 사람은 이미 사기를 당해 거의 아무것도 돌려받지 못한 피해자다. 피해자로 인정받으면 위험이 3분의 2로 줄었다는 뜻이지, 사라졌다는 뜻이 아니다.
전세 계약서를 앞에 두고 ‘최악이면 얼마를 돌려받나’를 따질 때 기준은 이렇다. 전세사기 피해자로 인정되면 보증금의 3분의 1은 바닥으로 남고, 그 위의 3분의 2를 지켜 줄 장치가 있는지가 그 집의 진짜 위험이다.
출처
https://eiec.kdi.re.kr/policy/callDownload.do?num=287848&filenum=1&dtime=20261104090905
https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=287848
https://biz.sbs.co.kr/amp/article/20000338417
https://www.dailian.co.kr/news/view/1698086
https://inews24.com/view/1966975
용어 풀이
최소보장금 — 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액으로, 최소지원금을 계산하는 기준선이다.
최소지원금 — 최소보장금에서 배당·채권 변제액·경매차익·임대료 지원액을 뺀 부족분으로, LH가 지급한다.
경매차익 — 피해주택 경매 과정에서 생겨 피해자에게 돌아가는 차익이다.
선지급-후정산 — 신탁사기 등으로 정상 계약을 맺지 못한 피해자에게 경·공매가 끝나기 전에 먼저 주고 나중에 회수액을 반영해 맞추는 방식이다.
우선변제권 — 확정일자를 받은 세입자가 경매 대금에서 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리다.
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