8월 은행에서 새로 나간 주택담보대출(주담대)의 평균 금리가 연 4.66%로 한 달 새 0.18%p(퍼센트포인트, 금리끼리 뺀 차이) 올랐다. 2022년 11월 이후 3년 9개월 만에 가장 높다. 대출금리가 오른다는 건 같은 돈을 빌려도 매달 내는 이자가 늘어난다는 뜻이다.
같은 달 새 주담대 가운데 고정금리(정한 기간 동안 금리가 바뀌지 않는 대출) 비중은 31.9%에서 35.3%로 늘었다. 8월엔 변동금리가 고정금리보다 더 올라 두 금리의 차이가 좁혀졌고, 금리를 묶어 두는 값이 그만큼 싸졌다. 한국은행은 이 격차 축소의 영향이 있었다고 본다.
- 변동금리는 더 올랐고, 고정금리는 덜 올랐다
8월 새 주담대 중 고정형 금리는 4.76%에서 4.88%로 0.12%p 올랐다. 변동형(시장 금리에 따라 몇 달마다 금리가 다시 정해지는 대출)은 4.35%에서 4.53%로 0.18%p 올랐다. 둘의 차이는 0.41%p에서 0.35%p로 좁혀졌다.
쉽게 말해 고정금리는 여전히 더 비싸지만, 변동금리와의 차이가 한 달 사이 줄었다.
여기 나온 금리는 모두 신규취급액 기준이다. 그달 새로 나간 대출의 금리를 금액 비중대로 평균 낸 값이라, 이미 대출을 가진 사람의 금리와는 다르다.
- 고정금리라는 ‘보험료’가 한 달 새 1만 원 싸졌다
3억 원을 30년 동안 원리금균등(매달 같은 금액으로 원금과 이자를 함께 갚는 방식)으로 빌린다고 하자. 8월 평균 금리로 계산하면 고정형(4.88%)은 변동형(4.53%)보다 매달 약 6만 3,000원을 더 낸다. 7월 평균 금리(4.76%, 4.35%)로는 그 차이가 약 7만 3,000원이었다.
30년 내내 같은 금리라는 건 계산을 위한 단순 가정이다. 실제 고정형 주담대는 5년 고정(주기형·혼합형)처럼 5년 뒤 금리가 다시 정해지는 경우가 많다.
고정금리는 금리 상승을 막아 주는 보험처럼 생각하면 된다. 매달 더 내는 돈이 보험료다. 다만 보험과 달리, 묶어 둔 기간에 금리가 내려도 이 보험료는 돌려받지 못한다.
보험료가 줄어든 달에 가입자가 늘었다. 새 주담대 중 고정금리 비중은 3.4%p 올라 10개월 만에 늘었다. 전체 가계대출로 넓혀도 고정금리 비중이 21.0%에서 23.5%로 13개월 만에 올랐다.
평균과 내 대출은 다르다. 서울 강북구에서 집을 산 한 대출자는 고정금리가 변동금리보다 0.8%p 높았는데도 고정을 골랐다. 3억 원 기준 월 상환액이 약 14만 원 늘지만 “당장 돈을 더 내더라도 앞으로의 불확실성을 줄이기로 했다”고 했다. 그가 비교한 변동금리는 3개월마다 금리가 바뀌는 상품이었다.
- 8월 금리를 올린 건 시장금리가 아니었다
대출금리가 오르면 보통 시장금리부터 떠올린다. 그런데 한국은행 담당 팀장은 8월 “시장금리는 소폭 하락했지만” 전체 주담대 금리는 올랐다고 설명했다. 정부가 지원하는 정책대출을 뺀 일반 은행 주담대는 금리가 상대적으로 높은데, 8월에 그 비중이 커졌다는 것이다.
변동형 주담대의 기준(준거금리)인 코픽스(은행이 예금·은행채 등으로 돈을 모으는 데 든 비용을 나타낸 지수)도 8월 신규취급액 기준 3.18%로 전월과 같았다. 기준은 그대로인데 변동형 평균 금리는 0.18%p 올랐다. 변동형이 고정형보다 더 오른 이유는 이 자료만으로는 알 수 없다.
대출금리가 오르는 동안 예금 쪽 금리(저축성수신금리)는 3.21%로 제자리였다. 그래서 은행이 새 대출과 새 예금의 금리 차이로 남기는 몫(예대금리차)은 1.06%p에서 1.19%p로 7개월 만에 커졌다.
- 미국 국채금리가 은행채를 거쳐 오는 길은 9월 이야기다
9월에는 시장금리가 움직였다. 미국 국채 10년물 금리가 연 5%를 넘었고, 미국 30년물 국채금리는 2002년 이후 처음으로 5.61%를 넘었다. 9월 15일 은행채(은행이 돈을 빌리려고 발행하는 채권) 5년물(만기 5년짜리) 금리는 4.655%로, 2023년 10월 이후 약 2년 11개월 만에 가장 높았다.
은행채 5년물은 5년 고정형 주담대 금리의 기준이다. 은행은 여기에 가산금리를 더하고 우대금리를 빼 대출금리를 정한다. 보도로 나온 설명은 이렇다. 미국 국채금리가 오르면 한국 채권의 상대적 매력이 떨어져 은행채 금리도 오름 압력을 받는다. 한 은행 이코노미스트는 “이에 민감한 은행채도 상승 압력을 받을 수밖에 없다”고 말했다.
은행채 5년물은 9월 15일 4.655%에서 9월 23일 4.513%로 낮아졌지만, 3월 23일(4.388%)보다는 높다. 헤럴드경제는 이 상승의 원인으로 미국 국채금리 상승과 한국은행의 기준금리 인상을 함께 꼽았다. 9월 23일 5대 은행 고정형 주담대 금리는 연 4.90~6.89%였다.
고정형의 기준이 올랐으니 고정형 금리는 다시 오름 압력을 받는다. 다만 같은 보도는 변동형의 기준인 코픽스도 오를 가능성이 크다고 했다. 8월에 좁혀진 격차가 다시 벌어질지는 아직 알 수 없고, 내가 대출받을 때의 격차는 8월 평균과 다를 수 있다.
이 움직임은 8월 통계에 담기지 않았다. 8월 고정금리 비중 반등을 미국 국채금리 탓으로 돌릴 근거는 이번 자료에 없다.
- 지난번에도 격차가 좁혀지면 고정이 늘었다
한국은행 담당 팀장은 “과거에도 고정금리와 변동금리의 격차가 좁혀지면 고정금리 대출이 늘어나는 경향이 있었다”고 말했다. 이번에도 격차가 좁혀진 “영향이 있지 않나 보고 있다”고 했다. 한국은행도 원인을 단정하지는 않았다.
이번이 다른 점은 격차가 좁혀진 방향이다. 고정금리가 내려서가 아니라, 둘 다 오르는 가운데 변동금리가 더 올라 좁혀졌다. 고정을 고른 사람도 7월보다 높은 4.88%를 낸다.
- 비트프레스 인사이트
고정금리가 다시 늘어난 8월은 고정을 고르는 값, 즉 두 금리의 격차가 좁아진 달이었다. 한국은행이 영향이 있었다고 본 것도 이 격차였다.
또 하나, 평균 주담대 금리는 시장금리가 그대로여도 어떤 대출이 많이 나갔느냐에 따라 오를 수 있다. 8월이 그랬다. 뉴스 속 평균 금리가 곧 내가 받을 금리는 아니다.
판단 기준은 한 줄이다. 고정이냐 변동이냐는 금리가 오를지 맞히는 게임이 아니라, 고정금리가 매달 얼마 더 비싼지를 불확실성을 없애는 값으로 낼 만한지 따지는 계산이다. 은행이 내게 제시한 두 금리로 월 차이를 내고, 그 돈을 내 한 달 여유와 견줘 보면 된다.
출처
https://www.mt.co.kr/economy/2026/09/30/2026093011180473074
https://www.seoul.co.kr/news/economy/finance/2026/10/01/20261001029004
https://www.seoul.co.kr/news/economy/finance/2026/09/16/20260916029002
https://biz.heraldcorp.com/article/10886323
용어 풀이
신규취급액 기준 금리 — 그달 새로 나간 대출의 금리를 금액 비중대로 평균 낸 값으로, 이미 받은 대출의 금리와는 다르다.
고정금리 — 정한 기간(예: 5년) 동안 시장 금리가 바뀌어도 대출 금리가 그대로인 방식이다.
변동금리 — 몇 달마다 기준 금리에 맞춰 대출 금리가 다시 정해지는 방식이다.
코픽스 — 은행이 예금·은행채 등으로 돈을 모으는 데 든 비용을 나타낸 지수로, 변동형 주담대 금리의 기준이 된다.
은행채 — 은행이 돈을 빌리려고 발행하는 채권으로, 5년물 금리가 5년 고정형 주담대 금리의 기준이 된다.
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