서울에서 집을 사기 전 구청에 내는 토지거래허가 신청이 4월 1만165건에서 넉 달 뒤인 8월 3,547건으로 65.1% 줄었다. 9월도 28일까지 3,853건에 그쳐 4월보다 62% 적다. 그런데 한국부동산원 집계로 서울 아파트값은 9월 셋째 주(21일 기준)에도 0.13% 올라 85주 연속 상승했다.
흔한 해석은 “사는 사람이 끊겼으니 곧 값도 빠진다”는 것이다. 8월 은행 주택담보대출(주담대) 금리가 연 4.66%로 2022년 11월 이후 가장 높아졌다는 소식도 이 해석에 힘을 싣는다. 하지만 동네별로 나눠 보면 신청이 줄어든 방식과 값이 버티는 곳이 다르다.
- 62%는 계약 전 ‘허가 신청’이 줄어든 숫자다
서울 전역은 지난해 10월부터 토지거래허가구역(집을 사기 전에 구청 허가를 받아야 하는 곳)이다. 서울경제는 이 신청 건수를 실제 거래량보다 먼저 움직이는 선행지표로 본다. 새올 전자민원창구 기준 신청은 4월 1만165건, 8월 3,547건이었고, 아직 끝나지 않은 9월은 28일까지 3,853건이다.
실제 계약 신고도 줄었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 서울 아파트 거래(공공기관 거래 제외)는 4·5월 각각 8,000건을 넘었지만 8월엔 3,466건이었다. 쉽게 말해 봄과 비교해 거래가 절반 아래로 줄었다.
- 출발점인 4월은 평범한 달이 아니었다
서울신문은 서울시 자료를 인용해, 다주택자 양도소득세 중과 유예가 끝나는 5월 9일을 앞두고 매물이 많이 나왔던 4월에 허가 신청이 가장 많았다고 전했다. 서울시 집계는 기준이 달라 건수는 다르지만, 4월이 정점이라는 점은 같다.
그 뒤 줄어든 이유로 서울경제는 대출 규제, 금리 인상, 세제 개편에 올해 급격히 오른 집값까지 겹쳐 매수자들이 관망세로 돌아선 영향으로 풀이했다. 한국은행 집계로 은행 신규 주담대 금리는 5월 연 4.32%에서 8월 4.66%로 올랐다. 3억 원을 30년 원리금균등(매달 같은 금액을 갚는 방식)으로 빌리면 매달 약 148만8,000원에서 154만9,000원으로 6만 원가량 더 낸다(비트프레스 계산).
- 강남은 내렸고, 외곽은 올랐다
9월 셋째 주 서울 평균은 0.13% 올랐지만 속은 갈렸다. 강남구는 -0.42%, 서초구는 -0.37%로 각각 약 193주, 192주 만에 가장 크게 떨어졌다. 같은 주 노원구는 0.37%, 동대문구는 0.39% 올랐다.
허가 신청도 비슷한 모양이다. 9월 신청은 노원구가 479건으로 가장 많았고 강서구 251건, 은평구 244건이 뒤를 이었다. 강남3구(강남·서초·송파) 신청은 4월보다 70.1% 줄어 서울 전체(62%)보다 더 줄었다. 다만 외곽도 4월보다는 줄었다.
강남에선 값을 크게 내린 매물이 거래된 사례가 나왔다. 현지 중개업소에 따르면 개포동의 한 전용 84㎡는 40억 원에 나왔다가 34억7,000만 원으로 낮춰 9월 초 거래됐다. 인근 중개업소 관계자는 급매가 나와도 대출이 2억 원밖에 나오지 않아 다들 선뜻 결정하지 못한다고 전했다.
- 외곽 값을 받친 건 전세난이라는 분석이 나온다
서울신문은 강남에선 추가 하락을 기대한 매수자가 거래를 미루고, 강북·외곽은 매물이 부족한 데다 값이 이미 많이 올라 거래가 주춤하다고 전했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “일부 지역은 대출·세금 규제로 거래가 쉽지 않아 매물이 쌓이면서도 다른 대부분 지역에서는 ‘키맞추기’ 등 상승 흐름이라 전체적으로 집값이 하락하는 흐름으로 보기는 어렵다”고 말했다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 외곽 상승의 배경으로 전세 매물 부족을 꼽았다. 외곽일수록 전세대출 의존도가 높은데 대출 한도와 보증 규제가 강화되고, 매도자들이 매수자의 대출을 위해 세입자를 내보내고 빈집으로 팔면서 전세 매물이 더 줄었다는 설명이다. 그는 “전세 계약을 갱신하지 못한 임차인들이 신고가에 주택을 매수하거나 인접 지역으로 전월세 매물을 찾아 이동하는 모습이 나타나고 있다”고 설명했다. 서울 전체 전셋값은 9월 셋째 주까지 올해 8.00% 올라 매매(8.09%)와 비슷하다.
- 2021~2022년엔 거래가 먼저 줄고, 값은 나중에 빠졌다
2021년 서울 아파트 거래 신고는 4만1,713건(2022년 1월 1일 기준 잠정 집계로, 늦은 신고가 더해질 수 있다)으로 9년 만에 가장 적었다. 그런데도 그해 1~11월 서울 아파트값은 7.76% 올라 2006년 이후 가장 많이 올랐다.
하락이 커진 건 2022년 금리가 급등하는 가운데 7월 거래가 639건으로 역대 최저까지 내려간 뒤였다. 그해 9월 첫째 주(5일 기준) 서울 아파트값은 0.15% 떨어져 9년 1개월 만에 가장 크게 내렸다. 당시 서울신문은 값을 낮춘 급매물만 거래되다 보니 하락 거래 위주로 시세에 반영되고 있다고 짚었다.
이번이 다른 점은 값이 빠지는 모습이 지금은 강남3구에서만 뚜렷하다는 것이다(가격 하락 데이터 기준). 급매가 거래에서 얼마나 차지하는지 보여 주는 통계는 아직 없다. 2022년 9월 첫째 주엔 노원·도봉구가 0.30%씩 떨어져 서울에서 가장 많이 내렸지만, 올해 9월 셋째 주 노원구는 0.37% 올랐다.
- 비트프레스 인사이트
거래가 줄었다는 사실만으로 서울 평균 집값이 빠지지는 않았다. 2021년이 그랬고 지금도 그렇다. 2022년 평균이 크게 내린 건 금리가 급등한 가운데 거래가 바닥까지 줄고 값을 낮춘 급매 위주로 팔리던 때였다.
지금 값이 빠지는 모습은 강남3구에서만 뚜렷하다. 세금과 대출 부담이 큰 강남3구는 값을 내린 매물이 나와도 매수자가 기다리고, 전세 매물이 부족한 외곽은 일부 세입자가 매수로 옮겨 값을 받친다는 분석이 나온다. 그래서 ‘서울 집값’ 한 숫자로는 내 동네 방향을 알 수 없다.
판단 기준은 세 가지다. 거래된 집이 값을 내린 급매 위주인가, 그 동네 전세 매물이 부족한가, 대출 금리가 오르는 중인가. 첫째는 강남에서 사례가 나왔지만 통계는 아직 없고, 둘째는 전문가들이 노원 같은 외곽에서 그렇다고 보며, 셋째는 지금 전국 공통이다. 셋째가 모두에게 같다면 동네 차이는 앞의 두 질문이 가른다.
출처
https://www.sedaily.com/article/20096233
https://www.fnnews.com/news/202609241401354062
https://www.wowtv.co.kr/NewsCenter/News/Read?articleId=A202609300089
https://m.sedaily.com/article/20096593
https://www.seoul.co.kr/news/economy/estate/2026/09/15/20260915002001
https://www.seoul.co.kr/news/economy/estate/2026/09/23/20260923500069
https://edaily.co.kr/News/Read?mediaCodeNo=257&newsId=02086086645583400
https://www.seoul.co.kr/news/economy/estate/2022/01/03/20220103020006
https://www.seoul.co.kr/news/economy/estate/2022/09/08/20220908500078
용어 풀이
토지거래허가구역 — 집이나 땅을 사기 전에 구청 허가를 먼저 받아야 하는 지역으로, 서울은 지난해 10월 전역이 지정돼 아파트를 사려면 신청부터 해야 한다.
실거래 신고 — 아파트 매매 계약을 맺은 뒤 30일 안에 거래 가격을 신고하는 제도로, 최근 달의 건수는 신고가 늦게 더해질 수 있다.
급매 — 빨리 팔기 위해 주변 시세보다 값을 낮춰 내놓은 매물이다.
키맞추기 — 먼저 오른 비싼 동네를 따라 상대적으로 싼 동네 값이 뒤늦게 오르는 현상이다.
원리금균등 상환 — 대출 원금과 이자를 합쳐 매달 같은 금액을 갚는 방식이다.
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