서울 아파트값이 85주 연속 올랐다. 한국부동산원 9월 셋째 주 조사에서 서울 아파트 매매가격은 한 주 전보다 0.13% 올라, 2020~2022년의 역대 최장 기록 85주와 같아졌다. 그런데 같은 주 강남구는 0.42%, 서초구는 0.37% 내렸다. 두 구 모두 7주 연속 하락이다.
‘서울 집값이 계속 오른다’는 한 문장 안에서 두 방향이 부딪히고 있다. 서울 전체를 끌어올리는 쪽은 강남이 아니라 성북·서대문·동대문 같은 중저가 지역이다. 강남은 내리고 외곽은 오르는 이유를 따라가 보면, 이번 상승장의 성격이 보인다.
- 강남은 내리고 강북은 오른다
9월 셋째 주 서대문구는 0.44%, 동대문구와 성북구는 0.39%, 노원구는 0.37% 올랐다. 강북 14개 구 평균 상승률은 0.28%로, 강남 11개 구 평균 0.01%를 크게 웃돌았다. 송파구(-0.14%)까지 강남 3구가 3주 연속 함께 내렸다.
올해 누적으로 보면 차이는 더 크다. 성북구는 14.46%, 서대문구는 11.94%, 강서구는 11.73% 올랐지만 강남구는 0.30%, 서초구는 1.70% 오르는 데 그쳤다.
- 강남 하락의 배경으로는 규제와 세금이 꼽힌다
시장에서는 대출 규제, 토지거래허가제(집을 사면 실제로 들어가 살아야 하는 구역 지정), 세제 개편 같은 규제가 공급 부족·실수요와 뒤엉켜 강남은 내리고 외곽은 오르는 엇갈림이 나타났다고 본다. 세제개편안 영향으로 강남 3구가 하락하고 있다는 분석도 나온다.
정부가 세제개편안과 함께 9월 3일 전에 국회에 내기로 한 종합부동산세(비싼 집에 매년 따로 매기는 세금) 개편안은 1주택자 과세 기준을 공시가격 14억 원(시가 약 20억 원) 초과로 하고, 실제로 살지 않는 집의 기본공제는 9억 원으로 낮게 두는 내용이다. 국회를 통과하면 비싸고 집주인이 살지 않는 집일수록 세금이 무거워진다.
- 외곽 상승의 원인으로는 전세난이 꼽힌다
서울 외곽 상승의 원인으로는 전·월세 매물 부족이 꼽힌다. 9월 22일 서울 아파트 전세 매물은 2만298건으로 1년 전 2만3,390건보다 13.3% 줄었다. KB부동산 기준 8월 서울 아파트 평균 전셋값은 7억1,178만 원으로 1년 새 9.2% 올랐다.
전셋값이 오르고 집을 구하기 어려워지면서, 집값 문턱이 상대적으로 낮은 외곽 아파트를 사려는 움직임도 늘었다는 분석이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 서울 집값을 이끄는 지역이 지난해 10월부터 강남이 아닌 하위 지역이고, 원인은 전월세 매물 부족에 따른 매매 수요라고 분석했다.
전세를 대출로 버티기도 어려워졌다. 주요 은행의 2년 고정형 전세대출 금리는 8월 말 연 4.01~6.61%였다. 연 6%에 2억 원을 빌리면 한 달 이자만 약 100만 원이다. 권대중 한성대 교수는 전셋값과 금리가 함께 높으면 전세 수요가 서울 외곽이나 경기처럼 주거비가 싼 곳, 또는 월세로 옮겨 갈 수 있다고 설명했다.
- 공급은 줄고 금리는 오른다
공급도 부족하다. 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량은 2만7,158가구로 지난해 3만7,103가구보다 26.9% 적다. 내년부터 2029년까지 입주 예정 물량은 한 해 평균 1만322가구 수준으로 예상된다.
반면 돈을 빌리는 값은 올랐다. 한국은행은 8월 기준금리를 연 3%로 올렸다. 5대 은행의 주택담보대출 고정금리는 9월 22일 연 4.89~6.89%로, 지난해 말 3.93~6.23%보다 하단이 1%포인트 가까이 뛰었다.
- 지난 최장 기록과는 반대 순서다
이번 85주 동안 서울 아파트값은 누적 약 17.49% 올라, 종전 최장 상승기의 7.71%를 크게 웃돈다. 종전 기록이 시작된 2020년 6월 기준금리는 0.5%였다. 지금 금리는 그보다 높은데도, 이번에는 부족한 공급과 서울 쏠림이 배경으로 거론된다.
꺾이는 순서도 다르다. 지난 최장 상승기에는 외곽이 먼저 내린 뒤 서울 전체가 하락으로 돌아섰다. 이번에는 강남 3구에서 먼저 조정 신호가 나타나고 외곽은 오르고 있다. 상승 속도도 8월 넷째 주 0.29%에서 0.22%, 0.20%, 0.16%, 0.13%로 4주 연속 느려졌다.
- 비트프레스 인사이트
서울 집값이 오른다는 말은 이제 한 덩어리가 아니다. 대출·세금 규제가 무거운 비싼 집은 내리고, 전세난에 밀린 실수요가 향하는 중저가 집은 오른다. 규제가 배경으로 꼽히는 강남과 전세 부족이 원인으로 꼽히는 외곽이 서로 다른 힘을 받고 있다.
그래서 금리가 서울 전체에 같은 효과를 내지 않을 수 있다. 대출 없이는 사기 어려운 비싼 집에는 금리와 규제가 바로 닿지만, 전세를 못 구해 매매로 옮기는 수요는 매물 부족이 풀리기 전까지 멈추지 않을 수 있다.
판단 기준은 한 줄이다. 서울 집값의 방향은 평균 상승률보다, 전세 매물이 다시 늘어나는지가 먼저 말해 준다.
출처
https://www.etnews.com/20260924000046
https://www.mt.co.kr/estate/2026/09/24/2026092215551116712
https://www.newsis.com/view/NISX20260908_0003781223
https://www.etoday.co.kr/news/view/2619488
용어 풀이
탈동조화(디커플링) — 함께 움직이던 두 대상이 서로 다른 방향으로 움직이는 현상이다.
토지거래허가제 — 정해진 구역에서 집을 사려면 허가를 받아야 하고, 산 뒤 실제로 들어가 살아야 하는 제도다.
종합부동산세 — 공시가격이 일정 기준을 넘는 집을 가진 사람에게 매년 따로 매기는 세금이다.
공시가격 — 정부가 세금을 매기려고 정한 집값으로, 보통 실제 거래가보다 낮다.
주택담보대출 고정금리 — 집을 맡기고 빌린 돈에 대해 일정 기간 이자율이 바뀌지 않는 대출 금리다.
비트프레스 기사는 투자 판단을 돕기 위한 정보이며, 특정 종목·코인의 매수나 매도를 권하지 않습니다. 투자 결정과 그 결과의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
